資訊首頁 > 土地展 > 專家視角

70年土地使用權到期后,續期是有償還是無償?看專家們如何解答

2018年01月11日 14:10來源:新華網,法制網點擊量:0

去年溫州房屋20年土地使用權到期事件讓“土地期滿如何續期”這個自2007年物權法出臺一直懸而未決的問題浮出水面,瞬間成為全國輿論的焦點。20年土地使用權到期后,續期是否要交費?若交費,交多少比較合理?全國更普遍的70年土地使用權到期后,續期是有償還是無償?土地使用權到期續費問題是否需要統一的解釋?這些關乎人們切身利益的問題,看看法學專家們如何解答。

追蹤:國土部調研組奔赴溫州

4月18日,溫州市國土資源局土地利用管理處處長張少清接受采訪時表示,目前被大家普遍詬病的幾十萬元土地出讓金,只是媒體和市民個人按照所認為的地價、面積等因素算出來的錢,以此與交易房價對比,是不準確的。不過,他證實,近幾年溫州有一批住宅的土地證將要到期,其總數可能比媒體報道的600戶還要多。溫州市國土部門表示,對目前出現的情況,已著手研究相關方案。

4月20日國土部已與浙江省國土資源廳組成聯合調研組赴浙江省溫州市調研指導住宅土地使用權20年到期延長問題。

此外,對于深圳也出現了宅地到期續約的情況,深圳市規劃和國土資源委員會官微發文稱,就深圳土地使用權續期有關規定進行詳細說明,決定1995年9月18日前已簽訂《土地使用權出讓合同書》的土地,順延至國家法定最高年期,不用補交地價。1995年9月18日后已簽訂《土地使用權出讓合同書》,土地使用權到期后如何續期、是否需要交納地價等問題,正在研究制定相關政策。

追問一:70年產權緣何“縮水”

我國的絕大部分住宅用地使用年限都是70年,距離到期還有四五十年。之所以目前一些地方出現20年、30年、50年等不同使用年限,地方政府提出的理由主要有三類:

第一類:在政策范圍內調整。溫州市國土局稱,上世紀90年代,在土地出讓政策開始執行時,該市在不超過居住用地最高年限70年的前提下,按20年到70年分檔,由受讓方自行選擇給予辦理出讓手續。

地方國土部門稱,土地使用年限降低,可減少繳納相應的土地出讓金,在一定程度上可降低房價,讓利給終端消費者。

第二類方便管理和處置。重慶市國土局在解釋為何土地使用權期限是50年時稱,因為重慶市多數房地產開發以商業與住宅混合類型為主,一個項目中若按商業、住宅最高出讓年限確定不同出讓年限,勢必會出現一棟建筑中,商業、住宅出讓終止時間不一致的情況,帶來處置困難。

第三類先試先行地區歷史遺留問題。深圳、青島等地由于在國務院發布土地使用權最高年限之前,已在國有土地使用權出讓上先試先行,出現了部分遺留問題。

深圳市相關部門稱,深圳作為國有土地使用權有償使用制度的先試先行者,于1982年出臺了《深圳經濟特區土地管理暫行規定》。該規定首次規定通過行政劃撥方式供應經營性用地,并且規定了相應用途的土地使用年限,如工業用地30年,商業用地20年,商品住宅用地50年等。深圳市最早一批通過行政劃撥方式取得的經營性用地——20年使用權陸續到期,集中出現了國有土地使用權期滿的問題。

廣東省房地產研究會會長黃遠華認為,除此之外,還有部分住宅用地因開發商囤地等原因導致使用年限“縮水”。土地使用時間是從土地出讓之時開始計算,正常的房產規劃、開發和銷售等過程,一般需要兩到三年時間,但有的地方存在開發商捂地、層層轉手等情況,一拖就是好多年;還有一些房地產項目規模較大,分多期建設,持續開發十多年,導致消費者購房時,土地使用年限“縮水”嚴重。

追問二:70年使用權到期是否無償續期

物權法規定住宅建設用地使用權屆滿自動續期,但“自動續期”該如何續,目前國家尚未出臺相關實施細則。目前多地政府續期繳費的法律依據都是《城市房地產管理法》,其規定經批準準予續期的,應當重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。

小編梳理發現,溫州的土地使用權續期事件,在國內并非首例。除溫州外,至少在青島、深圳還有五個土地使用權到期續期案例,分別是青島阿里山小區、青島紫金山小區、深圳南山區金桃園小區、深圳羅湖區國際商業大廈、深圳福田區長城大廈。據媒體報道,青島阿里山小區的土地使用權續期,在業主交納出讓金時,以區域過去1年的平均地價為計算基準,折算到建筑面積大約是60%;深圳羅湖國際商業大廈的業主在續期時,政府按照公告基準地價的35%要求其補繳。

上述五個案例,青島、深圳和溫州政府至少都認為土地期滿續期是有償的。而各地政府續期繳費的法律依據都是城市房地產管理法,而不是物權法。不同之處在于,深圳、青島續期收費依據是當地的“公告基準地價”,一般不過幾百塊、上千塊,而溫州執行的是“市場評估地價”,就是同類型的土地公開出讓的價格大概是多少錢,續期費用遠超深圳、青島,因此溫州土地續期被認為具有一定風向標意義,那20年、30年住宅用地使用權到期后,究竟要不要繳納出讓金?

中國政法大學終身教授江平認為,自動續期意味著業主不需主動提出申請,自行續期,即便沒有交費仍然有權居住。如果房屋需要轉讓,使用權期滿,將會在民事流轉上產生影響,但并不影響其民事權利,因為權利是自動續期的。另外,《物權法》中明確規定住宅建設用地使用權期間屆滿的,自動續期,并未規定有償無償,在這個問題上,將來解釋一定要明確。如果有償,要明確繳交費標準,如果像現在溫州報上登的還要交幾十萬塊錢,顯然負擔太大,并不合適。

“《物權法》上根本沒說此事,就是自動續期,它沒有區分多少年,也未點明要不要補繳此期間的建設用地費用。實際上你如果要補的話,要我說這是在法律之外畫蛇添足,替自動續期加了條件。”全國人大法工委民法室巡視員扈紀華曾親歷《物權法》的起草過程,她說,該法在制定之初,立法機關就已知曉青島、深圳等地存在20年使用權到期問題,但《物權法》最終通過時用的還是用“自動續期”,這表明自動續期是無任何條件的。

中國社會科學院法學研究所研究員、法學教授孫憲忠當年曾參與了物權法的制定,對于住房涉及的土地使用權70年到期后怎么辦的問題,當時就有很大的爭議。他認為,“自動續期”至少說明法律上并沒有規定到期后收費,住宅建設用地使用權期間屆滿的,應該無條件順延。

“建設用地使用權、房屋所有權是公民依照憲法、物權法所享有的基本權利。任何擴大、減少或限縮公民基本權利或者對公民基本權利附加條件的規范性法律文件的制定,都屬于立法權的運用。”孫憲忠說,根據立法法對于立法權限的規定,這種涉及公民基本權利的法律,必須由全國人大制定,國務院和地方人大都無權就此立法,更遑論地方政府及其部門。

不過中國人民大學法學院教授張新寶指出,20年、30年土地使用權的出讓金與70年的出讓金顯然是不同的,而且有重大差別的,如果不加區分一概“自動且無條件”續期,表面上保護了一部分人的利益,實際上造成嚴重不公平,也不利于城市的發展和建設。

中國人民大學民商事法律科學研究中心主任楊立新認為,業主應當補交20年與70年土地使用權期間的出讓金差價。對于具體出讓金差價的計算,他建議按照出讓土地使用權當時的出讓金價格計算,即當時70年期間的出讓金價格是多少,20年或者其他期間的出讓金與其相比差額是多少,就應當補交多少出讓金。

追問三:續期出讓金問題哪個部門說了算

“我們的法律適用和解釋,能不能由一個地方自己來做規定?”江平認為,這一條款寫在《物權法》上,對其解釋的資格當然屬于全國人大法工委,而不是由政府或部門來解釋,更不能由下面各級政府來做解釋。江平說,法律如果沒有統一的解釋,這個法律就亂了,而且這個問題已迫在眉睫,所以統一做出法律解釋是非常必要的。

北京航空航天大學法學院教授劉保玉也認為,根據《立法法》規定,沒有法律、地方性法規、國務院的決定和命令等依據,部門規章、地方政府規章不能設定減損公民法人和其他組織權利或者增加其義務的規范。

“溫州市此前要求補交出讓金的規定顯然是減損了公民的權利,增加了自然人的義務。”劉保玉說,這一規范應由上位的法律規范來完成,而不是由地方規章來解決。他建議盡快通過立法,或出臺司法法律解釋,或由國務院出臺行政法規對相關問題做出回應。

不過張新寶則認為,出讓金問題是一個地方事權和財權事項。各地經濟發展狀況不同,情況千差萬別,即使一個城市不同區位的地價也差別很大。因此,收與不收以及是否補交或補交多少,應該由地方(如省級)政府決定,而不能由中央決定,更不是一件需要全國人大立法決定的事項。

追問四:土地使用權到期怎么辦

1、《城市房地產管理法》第二十一條規定:土地使用權出讓合同約定的年限屆滿,土地使用者需要繼續使用的,應當至遲于屆滿前一年申請續期,除根據社會公共利益需要收回該幅土地的,應當予以批準。續期的,應重新簽訂土地使用權出讓合同,依照規定支付土地使用權出讓金。這一條規定說明,土地使用年限屆滿時,使用者要繼續使用土地的可以申請繼續使用。

2、《物權法》第一百四十九條規定:住宅建設用地使用權限期間屆滿的,自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期,依照法律規定辦理。該土地上的房屋及其他不動產的歸屬,有約定的,按照約定;沒有約定或者約定不明確的,依照法律、行政法規的規定辦理。

按照國家規定,住宅的土地使用年限為70年,自取得該地的土地使用權之時算起。工業用地50年;教育、文化、體育、衛生等土地使用年限為50年;商業、旅游、娛樂用地40年;綜合或者其他用地40年。國有土地使用證的時限是從開發商取得國有土地使用證的時間開始算起。

(1)上面的年限指的是該地塊的國有土地的使用年限,并不是房屋所有權的年限。

(2)國家規定,城鎮建設用地土地實行國有,個人和企業可以有償使用以及交易使用權。

(3)住宅用地的土地使用年限是70年,從該地塊取得之日起算。而所購買的房產只要擁有合法的產權證,就是個人的私有產,只要房產還存在,個人就擁有該房產的所有權。根據《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》規定,土地使用權出讓最高年限按下列用途確定:

(1)住宅用地(也就是人們常說的商品房用地):全國統一執行的土地使用年限為70年;

(2)工業用地(也就是人們常說的工廠、工業區):全國統一執行的土地使用年限為50年;

(3)教育、科技、文化、衛生、體育用地:全國統一執行的土地使用年限為50年;

(4)商業、旅游、娛樂用地:全國統一執行的土地使用年限為40年;

(5)綜合或者其他用地:全國統一執行的土地使用年限為50年。

85%的人還看了
你可能也愛看
附近熱門土地
你可能感興趣
最新資訊
查看更多資訊
加載中...
火熱
招募中
城市
姓名

下載土流APP

獲取一手地塊信息

小土給您發了元的新用戶紅包
距離領取結束時間還剩
-
-
-
恭喜獲得土流紅包
0
已存入您土流APP的賬戶券包
您可下載app進行查看和使用
红色毛衣美女被侧入的番号